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不動産実務仲介手数料の計算方法と法定上限
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この記事の要点
- 上限は価格帯ごとの区分計算：200万円以下5％、200万〜400万円4％、400万円超3％
- 400万円を超える物件は速算式「売買価格×3％＋6万円（税抜）」で同じ結果になる
- 実際の上限は税抜上限に消費税10％を加えた額。800万円以下の空家等には特例がある
仲介手数料には、宅地建物取引業法と国土交通省の告示で「受け取れる上限」が定められています。上限の計算式を知っていれば、見積もりが適正かどうかを自分で確かめられます。
法定上限の計算式（売買価格帯ごとの区分計算）
売買価格（税抜き価格が基準です。建物部分に消費税がかかる場合は税抜き価格で計算します）を価格帯ごとに分け、それぞれの料率を掛けて合計したものが、手数料の上限（消費税別）です。
| 売買価格の部分 | 料率の上限 |
|---|
| 200万円以下の部分 | 5％ |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 4％ |
| 400万円を超える部分 | 3％ |
400万円を超える物件の速算式
手数料の上限（税抜）＝ 売買価格 × 3％ ＋ 6万円
売買価格が400万円を超える場合は、この速算式で区分計算と同じ結果になります。実際の支払額は、この上限額に消費税（10％）を加えた金額が上限です。
計算例
| 売買価格 | 速算式（税抜上限） | 消費税込みの上限 |
|---|
| 500万円 | 500万円×3％＋6万円＝21万円 | 23万1,000円 |
| 1,000万円 | 1,000万円×3％＋6万円＝36万円 | 39万6,000円 |
| 3,000万円 | 3,000万円×3％＋6万円＝96万円 | 105万6,000円 |
| 5,000万円 | 5,000万円×3％＋6万円＝156万円 | 171万6,000円 |
知っておきたいルール
- 手数料は成功報酬です。売買契約が成立しなかった場合、原則として受け取れません。
- 上限は売主・買主それぞれから受け取れる金額です。両方から受け取る「両手」の場合も、それぞれ上限以内です。
- 売買価格が800万円以下の低廉な空家等については、通常より上限を引き上げる特例（売主側で税抜30万円まで）が設けられています。対象になるかは物件の状況によります。
- 手数料とは別に、広告費などの実費は、通常の販売活動の範囲を超える特別な依頼をした場合にのみ請求が認められます。媒介契約書に記載のない費用請求には応じる義務はありません。
※料率・特例の内容は告示の改正で変わることがあります。契約前に媒介契約書と最新の公式情報でご確認ください。
参考にした公式情報（最終確認日：2026年11月10日）
最終確認日：2026年11月10日｜運営：すまいの手帖（宅地建物取引士・鈴木慎之介）